郑学知

京籍的何老板在武汉承包工程，将工程分包给河南籍包工头吴某，在约定好工程承包价向吴某支付了工程款之后，吴某将工程款挪作它用，临近年关，仍拖欠二三十名农民工，何老板先不论与吴某关于工程的争议，洒脱让全部农民工凭吴某打的欠条在何老板处领钱回家过年。而后，在春节期间，吴某更是以酒壮胆到涉案工地一30余层未完工楼房的房顶，以跳楼要挟好心肠何老板再多付8万，何老板为顾全大局应了吴某的无理要求。何老板哑巴吃黄连，委托北京盈科（武汉）律师事务所郑学知律师代理向吴某讨说法，郑学知律师帮好心京籍何老板向无赖河南籍包工头吴某要回本不该支付工程款16万余元。

案情简介：2014年8月份青山孙先生买了一套75万元的商品房，其中贷款50万元，产权登记的是孙先生一个人的名字。2015年9月孙先生与周女士结婚了，婚后并没有和妻子周女士进行任何的书面财产约定，收入仍然是各管各的，而房贷一直都是用孙先生的工资在还。婚后因双方生活习惯和价值差异太大，周女士于2016年2月份起诉至法院要求离婚，周女士主张房子是共同财产，婚后涨价部分应当属于双方投资所得，她应享有一半份额。孙先生接到法院的起诉书，委托本律师代理此案，笔者向法院提交了书面意见：房子应该属于孙先生个人财产，周女士根本没有权利分。根据婚姻法司法解释有关精神“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍然视为个人财产，同样的按揭贷款也为其个人债务。因此，该房屋应当属于孙先生的个人财产，其银行还贷应当属于个人债务，而房价的上涨基于这一基础也应当属于孙先生个人所有。”本案经过开庭审理，法官采纳了本律师意见，认定房屋为周先生婚前个人财产，但是如果孙先生无法证明双方之间的财产有所约定的证据，自2015年9月份至2016年2月份期间那么周女士就被视为参与了贷款的清偿，尽管不改变房屋为孙先生个人财产的性质，孙先生归还妻子以夫妻共同财产偿还的数额中的一半，补偿了周女士不到3万元。代理感悟：本案结果对周女士补偿一点钱，但孙先生完整的保住了自己的房产，当事人对本律师代理工作也极为满意。引用判决书中法官解释：根据《婚姻法》，婚后夫妻双方的收入包括工资(除双方有约定外)，应当属于夫妻共同财产，孙先生无法提供有效证据证明进行过财产约定的，那么就应当认定为夫妻共同财产进行还贷，这一部分消耗的共同财产周女士有权利提出主张，但孙先生一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍然视为孙某个人财产，因此，该房屋应当属于孙先生的个人财产。

当事人信息原告江某，农民。委托代理人郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般代理。被告艾某，农民。审理经过原告江某诉被告艾某离婚纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员刘波适用简易程序于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告江某及其委托代理人郑学知到庭参加了诉讼，被告艾某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称原告江某诉称：我与被告艾某于2014年经人介绍相识，××××年××月××日在武汉市江夏区民政局登记结婚。由于婚前缺乏了解，双方性格差异较大，经常为日常琐事发生争吵。被告艾某无正当工作还沾染上赌博恶习，举行婚礼后不到几个月他就偷偷拿走我的金项链、金手链当掉用于赌博，我赎回后，被告艾某于2015年7月20日再次偷拿去当掉用于赌博。还有一次，被告艾某偷拿了我的储蓄卡支取3000元，我后来购物时才发现钱少了。被告艾某的行为严重伤害了夫妻感情，夫妻感情确已破裂，现起诉要求与被告艾某离婚。被告辩称艾某未予答辩。本院查明经审理查明：原告江某与被告艾某于2014年经人介绍相识，××××年××月××日在武汉市江夏区民政局登记结婚。双方婚后未生育子女，无共同财产及共同债权债务。2015年7月20日，因被告艾某偷拿原告江某首饰典当用于赌博，原告江某回娘家居住。××××年××月××日，被告艾某向原告江某出具保证书一份，内容为：本人艾某与江某年底结婚，但因婚前双方相互缺乏了解，婚后又未沟通弥补，以及我本人的一些不良习惯导致如今夫妻感情出现严重问题，江某搬回娘家与我分居，为了争取你的原谅，减轻对你的伤害，诚心自愿对自己以往的一些荒唐做法、对不起你的事情表示承认：（1）自2012年12月起，我因交友不慎沾染上赌钱的习惯，还经常参与他们的赌博行为；（2）2015年7月20日，我偷偷拿了江某的首饰2件典当卖钱用于赌博；（3）至结婚后，我没有担负起家庭责任，没有正当工作赚钱来养家。针对以上我诚心向妻子江某保证：1、我将洗心革面不在撒谎，对家庭负责；2、我保证不再偷拿家里东西外当，尽快找到正当工作；3、我保证远离不良之友，不再和他们一起参与赌博。以上保证努力做到，请妻子江某原谅，给我一次机会。原告江某表示对被告艾某的行为不予谅解，双方继续分居至今。以上事实，有当事人陈述、书证等证据证实，足以认定。本院认为：原告江某与被告艾某的婚姻关系合法有效。双方当事人婚前缺乏了解，婚后被告艾某沾染赌博恶习屡教不改，夫妻感情确已破裂，故原告江某要求与被告艾某离婚的请求符合法律规定，本院予以支持。被告艾某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条第三款第（三）项之规定，判决如下：裁判结果准许原告江某与被告艾某离婚。本案受理费200元，减半收取100元，由原告江某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费200元。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判人员审判员刘波

相信不少人都有购买小产权房的经历这类房子到底能不能买？有哪些风险？今天一次性讲清楚！一、什么是小产权房实际上小产权房是违章、违法建筑具体可参考以下三种但农村经常会出现宅基地房的售卖情况合法吗？此类房屋只能转让使用权不可买卖同时转让需满足以下四点：（一）需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；（二）转让人与受让人同为本村村民；（三）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（四）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。二、买小产权房有风险！很多人因为价格便宜而购买小产权房但你知道吗购买小产权房有很多风险！（一）没办法办理房产证。（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。（二）难以规避“一房多卖”风险。因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。（三）脱离监管质量难以保证。大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。（四）购房时无法进行银行贷款。不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。（五）套现困难，难以转让。小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。（六）小产权房难分割。因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。（七）有可能被无偿征用或者征收。小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。（八）随时面临业主“违约风险”。在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。三、已经买了小产权房合同有效吗？根据现行法律2种情况有效3种情况无效有效：（一）本集体组织成员之间买卖小产权房；（二）将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。无效：（一）本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；（二）集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；（三）小产权房未办理抵押登记。四、买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。买房需谨慎！律师提醒大家：一定要通过合法途径购买房产，别为了一时便利或省钱就购买小产权房。

婚姻关系存续期间，双方以夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时如何处理？第一种观点认为，按照物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，如果夫妻将房屋登记在未成年子女名下，就意味着购买房屋赠与未成年人，离婚时就作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割。第二种观点认为，不能仅仅按照产权登记情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。请问那种观点比较适当？答：我们倾向于第二种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未常年，如果产权登记在子女名下，夫妻离婚时不能简单的完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。不动产登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应当受到法律保护；对内效力指应当审查当事人的真实意思表示来确定真实的权利人。现实生活中，夫妻共同出资购买房屋后，可能基于各种因素将房屋登记在未成年女名下，但这不意味着该房屋的真实权利人即为未成年子女。人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实向房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女一方暂时管理，如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。相关判例汕头市中级人民法院（2018）粤05民终623号本院认为,本案争议的焦点是讼争房产是被上诉人李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是上诉人周某1的个人财产。经查，讼争房产是李某与周某2婚姻关系存续期间，于2014年8月23日用夫妻共同财产出资购房，但以女儿周某1的名义签订购房合同。讼争房产在李某与周某22017年7月3日、2017年7月4日签订的《离婚协议书》中双方均约定讼争房产归李某所有。周某1作为见证人在2017年7月3日签订的《离婚协议书》中签名确认。同日，周某2再次承诺登记在周某1名下的讼争房产待手续可办，转签李某名下，周某1再次签名确认。后李某与周某2于2017年7月4日办理离婚手续，离婚后讼争房产由李某管理、使用。2017年9月18日，周某1领取讼争房产的权属证书并将该权属证书交与李某。讼争房产是李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是李某与周某2赠与女儿周某1，属周某1个人财产，应当依据李某与周某2购房时的真实意思及赠与的法律要件等情况综合分析评判来确定讼争房产真正权利人。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与关系的成立，必须要有赠与人无偿赠与且受赠人同意接受赠与的意思表示。现实生活中，父母共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，将房屋产权登记在未成年子女名下，但并不意味着房屋的真实产权人是未成年子女，应考量夫妻在购房时的真实意思表示。本案被上诉人李某、周某2作为上诉人周某1的父母，在离婚时二次的《离婚协议书》中双方均将讼争房产作为夫妻共同财产予以分割，证明李某与周某2均认同讼争房产是夫妻共同财产，未将该讼争房产赠与女儿周某1。周某1在2017年7月3日的《离婚协议书》中作为见证人签名确认并在周某2承诺讼争房产待手续可办，转签李某名下的书面承诺上再次签名确认，证明周某1认可讼争房产是父母的夫妻共同财产，父母有处分该财产的权利。另，2014年李某、周某2购买讼争房产时，周某1才13周岁，无收入来源，生活靠父母抚养，讼争房产购买后也是供一家共同居住，没有将房屋交付周某1管理、使用。父母离婚后，讼争房产由母亲李某管理、使用，权属证书也存放李某处。父母没有出资为子女购买房产或购买房产赠与子女的义务。周某1未能提交其他证据足以证明李某与周某2存在赠与的意思表示，一审判决认定李某与周某2才是讼争房产的真实权利人，有权对讼争房产进行分割并无不当，本院予以维持。北京市第二中级人民法院（2018）京02民终198号本院认为：本案双方诉争的争议焦点为案涉房屋是否系隗某2与张某的共同财产的问题。根据查明的事实，案涉房产系隗某2、张某在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在隗某1名下，购买房产时某尚未成年，无独立财产。虽然依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。本案中，一、二审已查明，隗某2及张某在购置案涉房产及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该案涉房赠与隗某1的共同意思表示，且隗某2在离婚诉讼的一、二审以及再审审查程序中均要求将案涉房产按夫妻共同财产进行分割，而隗某1亦未提供充足证据证明隗某2、张某存在赠与案涉房屋的共同意思表示。故从案涉房产的出资情况及隗某2、张某的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与隗某1的合意，本案房产的真正权利人并非隗某1，而是隗某2、张某，故一审法院认定案涉房屋为隗某1父母即隗某2、张某的共同财产，并予以处理并无不妥，应予维持。

实践中，买卖房子是一件很正常的事情，很多人为了能有一套属于自己的房子通常会拿出所有的积蓄从别人手中买一套二手房，但有个别人可能在买卖过程中会不注重一些细节，以为只要把房款付给卖主这套房子就属于自己的了，过不过户的无所谓。但要知道，如果买了房子不过户，一旦遇上拆迁，这拆迁补偿归谁？此时双方就会产生矛盾。以下我们结合一典型案例来为大家讲解一下。买方秦某与卖方孙某在2008年的时候签订了《房屋买卖合同》，签订完《房屋买卖合同》之后秦某就按照合同上约定的向孙某支付了购房款，孙某也向秦某交付了房屋及房屋产权书原件。之后，秦某所购买孙某的房子在2014年的时候被纳入到了拆迁范围之内，要知道房屋遇上拆迁的时候是要给予被征收人（即房屋所有权人）公平、合理的拆迁补偿款的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补偿原则是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。依此来看，如果相关部门能依法办事的话，那么被征收人在征地拆迁中应该是不会吃亏的，至少能与原有生活水平保持一致。但问题是，秦某与孙某在签订完《房屋买卖合同》后，在此6年的时间内，他们并没有将已经进行交易过的房屋进行房屋产权变更登记手续，也就是没有过户。几年之后秦某所购买的房子遇上了拆迁，当地相关部门也发布了该房屋所在内的拆迁范围公告，公告内载明了拆迁范围、面积等事项，但因没过户，相关部门就与孙某就补偿事宜进行了协商且与孙某签订了补偿协议。之后，孙某与秦某为了拆迁补偿款争执不下。最终，秦某将孙某告上了法庭。在庭审过程中，法院认为，秦某与孙某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦某向孙某支付了合同里规定的购房款，孙某也交付了房屋和房产证书原件。但因2014年涉案房屋被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。根据《物权法》中的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。而本案，虽然秦某与孙某已经签订了《房屋买卖合同》，同时也付清了购房款。但由于二人并没有及时的过户，所以秦某只能享有该房屋的实际占有权、使用权、收益权，房屋所有权并不能完全取得。另外根据《物权法》中的第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。从以上这条规定来看，虽然秦某与孙某之间因房屋拆迁原因，不能再办理过户（简单点来说就是秦某之后都不能再获得该房屋所有权），但是两人之间签订的《房屋买卖合同》是有效的。所以根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条中的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，也就是说，这此种情况下，秦某可以选择要求解除《房屋买卖合同》，由孙某还所购房款，也可以选择主张享有拆迁补偿款。最后要说明的是，在此种情况下，无论秦某选择哪一种，他都会得到法院及法律的支持。拆迁律师要提醒大家，房屋买卖过程中，除了要分析、协商房屋的价值之外，也要在签订《房屋买卖合同》之后及时的变更过户，否则之后一旦遇上拆迁，双方就会产生不必要的矛盾。另外，如果在拆迁中遇到比较复杂的问题，可及时的咨询专业拆迁律师，维护自己的合法权益。